人民网北京11月28日电（记者孙阳）推动土地混合开发利用、合理转换用途，盘活存量土地和低效土地，是推动城市发展由增量依赖土地向盘活存量土地转变的关键潜在的。

近年来，各地大力推进存量土地盘活利用。通过探索“产业上楼”、打造“智造空间”等路径，将现有土地转化为增量，推动传统产业转型升级，为新兴产业发展腾出空间。

多地探索现有工业用地二次开发

2023年底，上海制定发布《关于加强本市工业用地综合绩效评估促进节约集约用地的实施意见》等政策文件，建立了全国首个完整的工业用地评估技术体系—— “REG”工业用地综合绩效评价指标体系为低效用地认定提供了明确的规则和标准。今年4月，上海启动“两评一榜一振兴”专项行动，对工业用地“表现”打分，分类定制振兴路径。

今年7月，北京经济技术开发区在全市首次创新工业用地承包履行监管模式。印发《亦庄新城工业用地（类型）项目城市更新实施细则》，提出通过签订用地协议实现工业用地闭环管理，为工业用地回购提供了有效的法律途径，确保实效以及回购权的实现情况。

今年11月，广州市规划和自然资源局下发《关于进一步优化审批服务机制惠企惠民促进经济社会发展的通知（第五批）》，明确一类物流仓储土地（W1）可兼容一类工业用地（M1），兼容后新增的一类物流仓储用地和一类工业用地的建筑面积将不再需要额外出让土地费用。此举旨在利用工业工业区内闲置、低效的一级物流仓储用地，增加广州市规划工业用地总量，提高工业项目承载能力。

今年以来，浙江余姚强化“亩成英雄”理念，以提高亩产效益、拓展发展空间为总体目标，推进工业用地二次开发。据了解，当地政府推出了增能提质法、零星返乡法、村级共享财富法等八种主要模式，为企业提供更多二次发展选择，不断优化工业项目规划条件，鼓励工业企业提高土地容积率，建立极简审批模式，优化企业帮扶服务。

通过项目建设实现牵引和带动

在探索盘活现有工业用地的过程中，如何结合当地实际，通过项目建设发挥牵引效应，成为区域经济转型发展的关键。

2020年，作为一家经营铝塑板、铝单板、铝蜂窝板等建材产品的企业，位于上海松江区车墩镇的亚泰集团响应传统制造业转型升级要求企业并将所有制造零件外包。拟将厂区搬迁为以智能制造、时尚消费品、节能环保材料为核心的企业科技园。

如何促进工业用地集约利用和专业化运营，成为企业需要解决的难题。亚泰集团相关人员表示，公司结合松江区和车墩镇的产业定位和引进要求，于2021年7月与联东集团签署合作协议，共同开发联东U谷·上海亚泰国际企业港。对现有工厂进行升级改造。通过提高园区面积比例，打造高标准产业载体，盘活公司现有资产，推动“产业上楼，打造智能制造空间”。

联东U谷·上海亚泰国际企业港探索盘活现有工业用地新模式。照片由受访者提供

“园区充分发挥了桥梁作用，通过政策引进、人才引进、资源对接等方式，让企业更安心地投入研发创新。”作为联东U谷·上海亚泰国际企业港引进的重点企业，天元二手材总经理庄继军认为，依托G60科创走廊的资源优势，可以满足企业科研需求以及落户后的发展和成果转化。

“标准化的园区管理和专业化的运营服务为我们提供了产业供应链的资源以及更及时的上下游信息。”天元二手物资副总经理于海波表示，通过园区提供的对接平台，企业对进一步扩大生产、扩大产能有信心。

“项目总占地面积183亩，一期总面积3万平方米的产业载体已于2023年10月开业交付。”上述工作人员介绍，亚泰将把这块原本税收不足2000万元的老土地进行改造。老厂区将打造以智能制造、精密电子、生物医药、新能源产业为主导的先进制造业产业集群。项目建成达产后，预计年创造产值60亿元，税收1亿元以上。

创新模式重塑产业空间

“种梧桐树，引凤凰来。”当前，推动城市发展用地从增量依赖向存量潜力转变，需要进一步强化激励、创新模式。松江区车墩镇党委书记高国祥表示，推动老工业园区二次升级，必须从区域实际出发，不断探索解决方案和创新路径。

“区域发展规划的实施必须依靠实体空间的转型升级，盘活现有工业用地是重塑产业发展空间的新机遇。”高国祥介绍，通过资本运作、园区开发、集体领导、企业独立等方式，基于这样的思路，当地政府探索了“股权换地”模式、“房换地”模式、集体主导EPC模式和企业独立的灵活模式。

高国祥认为，通过土地二次开发与“工业上楼”相结合，提高工业用地容积率，可以有效赋能亚泰集团这样的企业对老工厂进行高效改造升级。联东U谷·上海亚泰国际企业港项目在亚泰产能转移后，对现有土地183亩进行了重新开发。容积率由约0.43提高至目前的2.0，为当地新增高层用地约23万平方米。优质智能制造空间为区域招商引资和企业落户发展提供了充足的增量发展空间。

据了解，截至2024年6月，项目已引进多家拟上市企业，占园区整体规模的71%，国家高新技术企业占62%，专精特新企业占43%。

作为该项目的全流程运营管理单位，天元二手材副总裁段朝辉介绍，在政府部门盘活现有工业用地的政策引导下，联东U谷·上海亚泰国际企业港项目形成了“政府统筹协调、实体企业投资建设、专业平台运营”的创新合作模式，通过不断优化硬件设施和园区配套设施，增强产业承载能力，推动产业升级。

“以前的运营思路是依靠土地和园区引进企业，现在，依靠精细化管理和数字化平台，实现了以企业需求为核心的园区空间和服务的定制化匹配，从而更好地促进了园区的发展。”聚集优质要素，形成产业发展新动力。”段朝晖表示，通过协助企业资源对接、供应链整合，促进现有工业用地要素潜力不断释放，拓展区域经济发展和转型升级新空间。