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四大一线行业销量爆发式增长。自“9.26”中共中央政治局会议强调促进房地产市场稳定以来，房地产活跃程度超出了大多数人的预期。此前有人认为，此轮救助可能会重蹈“5.17”危机的覆辙，但一个月后，房地产市场给出了超出预期的答案。 “金九银十”的传统说法今年完全颠倒了。 “铁、九、钻石、十”是恰当的表达方式。四大一线城市的强势反弹尤为抢眼。上海易居研究院副院长严跃进在接受第一财经记者采访时表示，从目前10月份楼市数据来看，一线楼市止跌全面企稳。 “预计10月份一线城市二手房成交量约为57260套，环比增速49%，同比增速57%。一线城市二手房成交量将创2021年下半年以来最好月度水平。“广州是本轮宽松政策中唯一全面放开的城市。受限购令影响，整个10月广州楼市异常火爆，10月广州新房网上签约111.47万平方米，环比增长约100%，创今年市场新高。人气维持高位，趋稳趋势开始止住。 二手房市场，由于业主愿意更加灵活地调整价格，流动性大增。 整个10月份，二手房签约量为13,188套。全市线上，环比增长29.5%，若计入线上签约延迟数据，实际累计成交16945套，单月成交近16945套。创8年来最高。广州楼市回暖的一个明显特点是投资者再度活跃。除了本地居民外，还吸引了大量外地游客前来看房。佛山、上海、深圳等地的游客纷纷涌入广州购房。

58安居客数据显示，1月份120平方米以上住房限购放宽和9月份限购全面解除后，本地客人环比分别增长17.14%和4.63%，而外地客人环比分别增长58%和12.6%。新建房、二手房销售同步猛增，改善型、投资房购买量也同步增长，给11月广州楼市带来更大信心。深圳的成交数据更是爆炸。 10月，深圳二手住宅成交8269套，环比增长95%以上，创45个月新高。一手住宅网上签约4153套，环比增长146.3%，创35个月新高。这也是自2021年12月以来，数量首次突破4000台。 10月份，深圳新增商品房认购量达13,366套。上海10月份二手房共销售24376套，环比增长约53%。 10月也是上海继3月、6月、7月之后今年销量突破2万辆的第四个月。 10月份，北京二手房网上签约量达17367套，环比增长30.8%。二手房网上签约量创近一年半以来新高。加上未完成的线上签约数据，预计10月份实际成交量将突破2.5万套。 ，这是自2017年以来连续八年10月同期最高值，同比增幅超过150%。为什么说这波楼市复苏不太可能走“5.17”的老路呢？因为从四大一线城市的成交量来看，有的已经回到了2021年的高点，有的已经处于近七八年来的高点，这与5月份的反弹有很大不同。

房地产市场分化严重。 10月份全国范围内出现反弹。除了一线城市，其他二三线城市也在复苏。天元二手房数据显示，10月份一线城市新建商品房网签量同比增长14.1%，二手房网签量同比增长47.3%同年。二三线城市中，南京、宁波、大连、东莞等城市新房成交量同比增长超过30%。 20个省份二手房网上签约量同比增长。其中，天津、广东、江西、北京、上海、河北、辽宁、浙江、湖南、重庆、贵州、甘肃、陕西、宁夏同比增长均超过10%。但从平均水平来看，全国楼市分化依然十分严重。 10月份，全国新建商品住宅网上签约量同比增长0.9%，较一线城市14.1%高出十多倍。全国网上二手房签约量同比增长8.9%，与一线城市的47.3%也有显着差异。好消息是，无论是新建房还是二手房，都在从库存消化转向增量增长，市场信心进一步放大。而且，一线城市楼市的复苏对信心重塑对信心外溢具有明显的推动作用。但很明显，低线城市的复苏速度与一二线城市相比仍然太慢，而且由于一线城市正在逐步放宽限购，这种虹吸效应只会越来越强。从投资角度来说，我们一直强调只有一线城市和实力雄厚的二线城市才有投资效益。我专门看了北科平台上的弱二线城市南昌10月份的数据。当月，南昌市二手房成交909套，环比增长46.6%。这个数据看起来不错，但二手房新增挂牌量为9052套，同比有所增加。 9.3%——卖不出去，根本卖不出去……不过，总体来看，市场普遍认为中国房地产的拐点已经到了拐点。之前我们也写过“中国房地产最困难的时期已经过去”，而看到10月份全月数据后，这种趋势更加明显。除了我们上面提到的本地销售数据外，在房企层面，克而瑞的数据显示，100强房企成交额较9月增长73%；与去年同期相比也小幅增长7.1%。这也是今年以来，百强房企业绩首次实现单月同比正增长。

我可以买浸吗？ 10月份楼市的复苏，让很多人做好了行动的准备。此次救市将刺激利率、首付比例、限购等，分别对应降低成本、提高杠杆、降低门槛。从吸引力来看，还是很有吸引力的。以利率为例，目前不少城市已将新房利率下调至3%以下。在广州等城市，这一比例甚至达到了2.65%。与两三年前的5%相比，购房成本几乎减半。从成本角度来看，目前的利率水平对于急需、想要提高替代品的人来说是一个好时机。从市场预期来看，楼市具有“长尾效应”，11月数据预计不会差。而且，11月份重大利好政策即将出台。如果市场预估的10万亿元刺激政策能够顺利通过“全民、老百姓”的认可，楼市将大概率出现转好。 9月份开始的楼市联动刺激也向社会发出了一个信号：如果信心恢复，购买力依然可持续。 9月24日以来，股市成交额连续20多个交易日超过1.5万亿元。全国尤其是一线城市楼市的复苏也从侧面得到体现。楼市的潜在购买力其实还是充沛的。 。这波购买力一旦进入市场，变化就会立竿见影。因此，未来几个月交易量继续增加的可能性很大。不过，从投资角度来看，还有另外两个指标值得关注。一是二手房的流动性。正如前面分析的那样，目前二手房的流动性有所增加，但挂牌数量却激增。另一个是土地供应。中原地产首席分析师张大伟认为，土地市场供应已经发生变化，市场正在为未来的供应高峰做准备。因此，我们建议大家不仅不要随便买三四线的房子，在一二线土地供应集中的地区也不要随便买房，谨慎投资。从中原房地产研究院发布的《2024年1-10月全国出让土地城市排名》可以看出，虽然今年土地出让市场较差，但北京、杭州、上海仍然收到了100多宗土地出让金。亿的转会费。未来，这些城市仍将有较大的供应量。

当然，如果未来10月份的热销能够持续下去，在市场热度持续的同时，流动性将会大幅增加，过去的供应过剩局面将会得到缓解。

以深圳为例，据深圳中原统计，目前深圳待售新房46945套。如果按照10月份13,366套的认购量估算，三个半月后就会售空。市场很快将进入供大于求的卖方市场。因此，核心城市仍然是房地产投资的首选。虽然深圳房价较高点大幅回落，但一旦政策及时落实，市场很快就会企稳回升。

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第6052期原创第一篇｜作者梁云峰

参考资料：朱洛基《10月深圳房地产市场成交创43个月新高！》 ”；大伟看楼市，“十月楼市火爆！我应该在楼市底部买房吗？ 》；第一财经》《房价真的触底了吗？》近期楼市又有新变化！ ”；中国房地产报，““银十”超越“金九”，楼市销售势头达到拐点”；经济观察报，“广州全面取消限购“满月”：楼市明显回暖10月份，止跌企稳压力依然存在。 》开启白名单｜提交｜图片视觉中国/豆宝